نظرة على سوق العقارات التركي (2)تم النشر: 22/08/2017 - الساعة: 12:15 بتوقيت اسطنبول

نيو ترك بوست الإخبارية
تصغير الخط تكبير الخط
تركيا- نيو ترك بوست

إعداد قسم الدراسات في وكالة NTP

سردنا في التقرير السابق العوامل التي ستحدد اتجاه الليرة هذا العام 2017 وكانت:

الأجندة الاقتصادية المحلية و الدولية مثل البيانات الاقتصادية الضعيفة ، تدخلات البنك المركزي التركي بالأسواق ، الاستفتاء الدستوري ، إمكانية إجراء انتخابات مبكرة ، قرارات سعر الفائدة التي سيأخدها البنك الاحتياطي الفيدرالي على مدى العام إلى جانب الأجندات السياسية التي تضم مخاوف متعلقة بمسألة الأمن الداخلي والإقليمي, وسنتطرق لموضوع التضخم وأسواق الاستثمار في تقريرنا الحالي.


اقرأ أيضاً| نظرة على سوق العقارات التركي (1) 


التضخم 

وصلت نسبة التضخم إلى مستوى 8.5 % في شهر ديسمبر 2016 متجاوزة بذلك سقف ال 5%  الذي تم الإعلان عنه من قبل البنك المركزي التركي  والذي ارتفع بعدها إلى 7.5 %

و يعود هذا التضخم إلى جملة من الأسباب من أهمها :

الارتفاع في الاسعار المواد الاستهلاكية ، ارتفاع الضرائب المباشرة ، تذبذب أسعار المواد الغذائية، أسعار الطاقة المرتفعة، تراجع سعر الليرة إلا أن الليرة التركية سرعان ما استعادت الثقة وحافظت على مستوى قيمة صرفها.

مؤشر ثقة المستهلك تقيس توقعات المستهلكين بخصوص معدلات البطالة و الأوضاع المالية المعيشية ، والنظرة الاقتصادية العام لفترة قدرها سنة.

تم قياس المؤشرات لشهر ديسمبر 2016  ب 63.4 التي تعتبر أدنى مستوى منذ أكتوبر 2015 وذلك تحت تأثير حالة من الغموض السياسي والاقتصادي المرتفعة خلال الربع الرابع.

 

  الشفافية في قطاع العقارات

يدل مؤشر الشفافية لقطاع العقارات العالمية والذي يتم تقيمه كل سنتين تطورات الشفافية في مجال العقارات لأجل 102 سوق حول العالم .

هذه المؤشرات تتكون من بيانات السوق الرقمية مع الأبحاث التي تقيس معدل الشفافية بالإستناد على 139 متغير متعلق بالقدرة على توفير البيانات ، قياس معدل الأداء ، الإدارة المؤسسية ، الإطار التنظيمي و القانوني ، مدة العمل.

كلما نمت أسهم رأس المال المخصصة للعقارات طلب المستثمرين رفع الشفافية حتى في أسواق العقارات العالمية الشفافة .

وضمن هذه المؤشرات تصنف بريطانيا ، أستراليا ، كندا ، أمريكا ، فرنسا ، نيوزلندا ، هولندا ، إيرلندا ، ألمانيا و فنلندا ضمن قائمة العشر دول الأكثر شفافية.

إذ أن مجموع استثمارات هذه الدول في مجال العقارات التجارية يشكل 75 % من مجموع الاستثمارات العالمية في مجال العقارات التجارية.

وبحسب مؤشر الشفافية العالمي للعقارات لعام 2016 فإن ثلثي الأسواق  حول العالم  فقدت تقدمها خلال السنتين الأخيرة .

هذا و قد سجلت تركيا حسب الأبحاث التي أجريت من 2010 نموا كبيرا إذ كانت في المرتبة 44 عالميا.

من الممكن أن تصل تركيا إلى معايير شفافية عالية في قطاع العقارات باتخاذها خطوات لكي تصبح الإجراءات عادلة و أكثر وضوحا وذلك  بتحديد معايير أخلاقية عالية من حيث وضع تعديلات قانونية جديدة حيز التنفيذ لأجل خفض الحواجز التي تقف أمام عمليات التطور، ترسيخ مقاييس الأداء والجودة، والقدرة على الوصول لبيانات السوق.

على سبيل المثال ألمانيا ( في المرتبة 9 ) انضمت إلى مجموعة الدول الأكثر شفافية لأول مرة اعتمادا على التطور الذي أظهرته  في مؤشراتها أما اليابان ( في المرتبة 19 ) فقد ارتفعت 7 درجات  بصعودها القوي باعتمادها على زيادة  جودة بيانات السوق الأساسية .

من أبرز الصفقات المهمة التي تبرز تدفق الاستثمارات الدولية على تركيا خلال العام 2016 هي:

استثمار بقيمة 215 مليون دولار لشركة قابضة من قبل مؤسسة التمويل الدولية الأمريكية و

استحواذ البنك التجاري القطري على 10 % من أسهم تاب للمواد الغذائية.

 

 أسواق الاستثمار

بدت أسواق الاستثمار بأنها ظلت محدودة جدا بسبب عدم الاستقرار السياسي و الإقليمي للعام 2016 ومع ذلك شهدت أسواق التجزئة قبل محاولة الانقلاب الفاشلة في النصف الأول من العام 2016 مجموعة من العمليات أبرزها  :

بيع محفظة التجزئة التي تملك  بروبيرتيس ميترو في أنقرة و كوجيالي و أنطاليا مع بيع ستار سيتي الذي تملك بوينر القابضة و يلدز القابضة  والتي تقع في منطقة جونشلي في اسطنبول .

تم بيع كل الأصول لبعض مشاريع سوق التجزئة للمستثمرين و المطورين المختلفين .

ومن بعد محاولة الانقلاب مباشرة و بينما كان يتعامل فيه المستثمرين بحذر شديد شهدت أسواق الاستثمار توقف .

 

ساعدت رسائل الاتحاد والتضامن المقدمة من قبل الحكومة وأحزاب المعارضة من تقليل التوتر من بعد محاولة الانقلاب الفاشلة .

وهكذا تم استئناف أنشطة الاستثمار التركي من جديد بعد محاولة الانقلاب الفاشلة, لتستعيد تركيا دورها الريادي في سوق الاستثمار.

في الشهر الأخير من عام 2016 تم بيع مركز تجارة التجزئة الصغيرة في منطقة مال تبه الذي يعتبر المستأجر الرئيسي لمتجر كارريفورسا الى اتحاد المستثمرين المحليين و ذلك بهدف إعادة تطويره .

 

يجب أن توضح بأن بعض الإجراءات الإئتمانية المتبادلة خارج السوق أدت إلى استيلاءها على ملكية الأصول التي هي موضوع القروض البنكية التي تقدم قروض مكتملة في الأسواق .

هذه الإجراءات لم يعتقد بأنها انعكست بشكل مباشر على معدل الربح و ليس على الاجراءات الاستثمارية بشكل كامل .

و نتيجة للأعمال التي أنجزت في السوق كان من المتوقع أن  يتغير مستويات معدل الربح لأصول تجارة التجزئة الثانوية ما بين 9 – 9.5 %

معدلات نسبة الربح التي في هذه الأعمال لم تكن مؤشرا على عائدات الاستثمار التي في السوق وذلك بسبب كون بعض من هذه الأعمال المكتملة هي مشاريع تم إعادة تطويرها .

 

عندما تم احتواء هذه الاتجاه المتوقع في سعر الفائدة على القروض من حيث قيمة الدولار و تكاليف التمويل المرتفعة كان من المفترض أن تكون نسبة العوائد الأولية لسوق التجزئة بنسبة 8 % .

أما سوق التجزئة لقطاع المكاتب فلم يحقق أي أعمال فقط كان يتوقع أن تحقق الأملاك المؤسسية عوائد أولية بنسبة 7.75 % ، هذا في حين أن نسبة الأرباح للوحدات المستقلة الموجودة في مباني المكاتب فكانت منخفضة جدآ بنسبة 7.25 % .

و هكذا كان يبدو بأنها موجهه نحو المخازن المدرة للدخل ذات المواقع الجيدة و عقود الإيجار الموثوقة .

إذ تشير المفاوضات الجارية إلى أن  مستوى معدلات الربح تكون 9.25 % .

أما في أسواق الفنادق فلم تكن 2016 سنة واعدة لقطاع الإسكان و قد بدى أنه لن يتحسن سوقها خلال المستقبل القريب .

ضعف مؤشرات أرباح ما قبل حساب الفوائد والضرائب والاستهلاك الموجودة في سوق الفنادق أدت إلى تثبيط المالكين لها في عمل التسعيرات التي تعتمد على هذه الأرقام.

ومع ذلك إذا قيمنا قوة نمو سوق الفنادق الموجه لما بعد 2018/2019  فيمكن أن يكون هذا الوضع فرصة لبعض رجال الأعمال ومشغلي الفنادق العالمية بدخول السوق بشراء محافظ مالية موثوقة في تركيا

 

بعد محاولة الإنقلاب الفاشلة قام خبراء الرأي العام  بتجهيز الأصول المحولة لصندوق التأمين على الودائع المصرفية من قبل الشركات و الأشخاص التابعين لجماعة الانقلاب و ذلك من أجل بيعها .

ومن بعد أن تم عرض هذه الأصول للبيع كان يتوقع أن تقدم فرصة أكبر للسوق و تعرض ارتفاعآ بنسبة كبيرة طالما تتوافر خيارات إستثمارية متاحة في السوق .

كان من المتوقع أن تكون صناديق الاستثمار العقاري التي أكملت فترة السماح لها في هيئة الأسواق المالية أن تكون نشطة في السوق في عام 2017 و ذلك بسبب ضرورة شرائها قانونيا من بعد أن تجاوزت الأنشطة .

كان من المتوقع أن تكون في موضع قوي لأجل المساومات الموجهة على الخيارات الجيدة المتاحة و الفرص الانتهازية. وفي التقرير القادم سنعرض بالتفصيل لسوق التجزئة وأسعار الإيجارات وأهم الأماكن المناسبة لذلك في إسطنبول

أنشر
انسخ الرابط
17383 مشاهدة
أهم الأخبار
  • 26/09/2017 - 20:55

    لا داعي للقلق بعد اليوم فجهازك الكمبيوتر محمي وذلك بفضل آخر ما توصل له العلم حيث كشفت مجموعة من الباحثين والعلماء بجامعة بافلو بمدينة نيويورك أنها قامت بتطوير نظام
أحدث المقالات
  • 21/09/2017 - 10:12

    ظنّوا بأنّ الحلم الأوروبي سينقلهم إلى حياةٍ أفضل رغداً ممّا هم فيه في قطاعهم المُحَاصر ، و إذ به يعود أدراجَ الرياح بهم حيث نقطة اللاعودة ، لتتقلّص أحلامهم رويداً رويداً ، و يصلون إلى ما يشبه فكّي كماشة ، إمّا العودة المشوبة بالحذر و المخاطر و المصير المجهول ،
اخترنا لكم
  • 26/09/2017 - 23:18

    استطاعت جندية أمريكية أن تسجل اسمها كأول امرأة تنهي دورة تدريب ضباط مع سلاح مشاة البحرية جدير ذكره أن هذه الدورة التدريبية تعرف بصعوبتها، واستمرت دورة تدريب الضباط 13 أسبوعاً، وبلغ عدد خرجي الدورة 88 فقط من أصل 131من مشاة البحرية ،يذكر أن هذه
البحث السريع
البحث السريع