تفاصيل حصرية, تسهيلات القانون التركي حول امتلاك العقارات والشركات للأجانب
خاص/ نيو ترك بوست
انتشرت في الآونة الأخيرة أخبار تتحدث عن إجراءات جديدة في مواد القانون التركي المتعلقة بتملك الأجانب -خاصة العرب والخليجيين- للعقارات في تركيا.
وكالة نيو ترك بوست الإخبارية عكفت على الرجوع للقانون التركي لتضع بين يدي المتابعين توضيحات دقيقة حول طبيعة تملك العقارات في تركيا من مصادرها القانونية.
الأساس القانوني
بحسب المادة ال35 من قانون عقد ملكية العقارات رقم 2644 والمعدل بالقانون رقم 6302 و الذي دخل حيز التنفيذ في 18 مايو عام 2012 تم إزالة شروط المعاملة بالمثل في التملك العقاري قي تركيا بالنسبة للبالغين الأجانب.
يستطيع الأجانب البالغين السن القانوني بتملك كل أنواع العقارات من ( مساكن، أماكن عمل، أراضي، مزارع).
وإذا كانت العقارات ليست لغرض السكن وإنما لغرض إقامة مشاريع فيجب على الأجانب خلال مدة سنتين تقديم المشاريع التي سيقومون بتأهليها وتطويرها كالأراضي والمزارع للوزارة المختصة وذلك لأجل الموافقة عليها.
إمكانية عمل عقد التملك
بحسب التشريعات التركية الحالية فإنه من الممكن تسجيل الممتلكات العقارية الثابتة في إدارات السجل العقاري من خلال السجلات والسندات الرسمية الموقع عليها .
و من الممكن توقيع "عقود البيع" لدى كاتب النوتر لاعتمادها بعد ذلك في الجهات الرسمية.
شروط تملك الأجانب
أ ) يحق للأجنبي البالغ السن القانوني شراء وتملك الممتلكات العقارية إلى ما يصل إلى 30 هكتارا "ما يعادل 300ألف متر مربع".
ب ) لا يحق للأجبني الاستئجار أو شراء ممتلكات في المناطق الأمنية والعسكرية المحظورة دون الحصول على إذن رسمي من الجهات الأمنية.
ج ) يحق للشخص الأجنبي تملك العقارات بنسبة 10 % من الممتلكات الخاصة في كل منطقة "قرية أو حي" ( لا يحق له التملك بأكثر من هذه النسبة في منطقة واحدة ).
د ) لا تفرض القيود القانونية على التعهدات العقارية لصالح الشركات التجارية صاحبة الشخصية الاعتبارية وفقا للتشريعات الداخلية في الدول الأجنبية مع البالغين.
طرق التقديم و المتابعة :
يلزم المتملك (المشتري) تحمل شروط التملك وأن يكون من دولة يحق لمواطنيها تملك الممتلكات العينية المحدودة والعقارية في تركيا.
التقديم :
يجب على مالك العقار أو ممثله المفوَض التقدم بطلب أولي لإدارة السجلات العقارية (يتم ذلك عادة قبل فترة استراحة الغداء مع أخذ رقم الطلب "رقم الانتظار" لدى إدارة السجلات العقارية "يوميا عدا السبت والأحد قبل الساعة 12:30ظهرا".
في حال ما إذا كان ملف الطلب المقدم غير مكتمل أو تنقصه شروط التقديم الأولية يتم إدراجه ضمن قائمات الانتظار .
التقديم الالكتروني:
يتم حجز موعد عن طريق موقع الإدارة العامة لسجلات الأراضي والعقارات ورابطه المباشر https://randevu.tkgm.gov.tr/
الأوراق المطلوبة:
1 - وثيقة سند السجل العقاري للعقار أو العنوان الكامل القرية أو المحلة، المدينة ، الحي، العمارة.
2 - الكيملك أو جواز السفر (مع ترجمته عند الضرورة) .
3 - إحضار شهادة القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية التي يتم الحصول عليها من البلدية المختصة.
4 - بالنسبة للمباني ( محلات ، وحدات سكنية ) يتطلب إحضار وثيقة تأمينية ضد الزلازل.
5 - إحضار الصورة الشخصية ( صورتين للمشتري و صورة للبائع ) شريطة أن تكون تم تصويرها خلال 6 أشهر و بمقاس 4 * 6.
6 - إحضار مترجم محلف إذا كان أحد الأطراف لا يجيد اللغة التركية.
7 - في حال ما تمت الصفقة بوكالة من خارج تركيا يتطلب إحضار الوكالة الأصلية مع الترجمة أو نسخة مصدقة.
خصائص الوكالة المنعقدة خارج تركيا :
تُعقد هذه الوكالات في القنصلية أو سفارة الجمهورية التركية.
بالنسبة للدول الموقعة على " اتفاقية لاهاي " الصادرة بتاريخ 5 أكتوبر 1961 يتم التصديق على الوكالات في تركيا مباشرة شريطة أن تشتمل على صور موثقة من قبل كاتب العدل و ذلك دون الحاجة لتوقيها في السفارة أو القنصلية في الدولة التي تم عقد التوكيل فيها.
أما بالنسبة للدول التي لا تعتبر ضمن هذه الاتفاقية يتم التوقيع على الوكالات من قبل كاتب العدل ويتم الموافقة على الختم و التوقيع من قبل القنصلية التركية في نفس الدولة التي عقد فيها هذا التوكيل .
الإجراءات العامة المتبعة من قبل مديريات دائرة العقارات وفق تعميم رقم 1734 لوزارة البيئة و التمدن الحضاري فيما يخص تملك الأفراد الأجانب للعقارات والحقوق العينية المحدودة :
1. دراسة شروط التملك من حيث جنسية المراجع ( مقدم الطلب ) .
2. التأكد من العقار ما إذا كان يقع ضمن منطقة عسكرية ممنوعة أو منطقة عسكرية أمنية أو في المواقع الاستراتيجية.
3. أخد التعهدات المذكورة في التعميم السابق فيما يخص تحديد التملك ب30 هكتارا.
و حسب التعميم المذكور لوزارة البيئة و التمدن الحضاري إن العقارات التي يتم الحصول عليها بشكل ينافي المادة 35 من القانون التملك العقاري او العقارات التي تستخدم بشكل ينافي اغراض التملك ستكون عرضة للتصفية .
الجوانب المالية للصفقات :
1- يتم دفع رسوم سند الملكية من قبل البائع و المشتري ( هي عبارة عن 2 % بحسب قانون الرسوم رقم 492 ) على ألا تكون أقل من وثيقة القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية و يتم أخذ هذه الوثيقة من البلدية المختصة .
2 - يتم دفع أجور رأس المال العامل و الذي يحدد بشكل محلي حسب القاعدة التالية : ( بالنسبة لعام 2017 على الأكثر 90.5 * 2.5 ليرة ) .
3 - يتم تحصيل سعر الخدمة في الصفقات التي نتج عنها ديون مستمرة للملكيات وفقا للمادة الـ 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 و ذلك عن طريق إدارة السجلات العقارية إلى جانب رسوم رأس المال المتحرك الذي يحدد لهذه الصفقات أو أثناء الصفقة . ( قيمته 422.5 ليرة لعام 2017 )
ملاحظات أخرى يجب التركيز عليها من قبل الأجانب الراغبين بشراء عقار في تركيا:
1 - في حال كان هناك أي مانع للتملك مثل أن يكون العقار محجوزا أو مرهونا أو أن تكون هناك أية موانع تمنع عملية التملك يجب مراجعة إدارة السجلات العقارية المختصة بهذا الشأن .
2 - في حال تم رفض طلب التملك يمكن التقدم بطلب استئناف إلى إدارة المنطقة المناطة بإدارة السجلات العقارية.
3 - يفضل التعامل مع شركات أو أشخاص معلوميين بحيث يكونوا مضمونيين و لديهم الخبرة. -يمكن للمتابعين الكرام التواصل مع وكالة نيو ترك بوست لترشيح شكرات موثوقة بهذا الصدد-.
4 - لا يشترط في الأجنبي الراغب بالتملك في تركيا أن يكون لديه إقامة.
5 - في حال حدوث خلاف بين طرفي الاتفاق ( البائع و المشتري ) تحال القضية إلى السلطة القضائية و تقدم دعوى أمام محاكم الجمهورية التركية .
تملك الشخصيات الاعتبارية الأجانب في تركيا:
يتم تنظيم تملك الشخصيات الاعتبارية الأجنبية وفقا للمادة 35 من قانون السجلات العقارية رقم 2644 للتملك العقاري.
يمكن للشركات التجارية ذات الشخصية الاعتبارية و التي تم تأسيسها بحسب قوانيين الدولة الأجنبية أن تتملك العينييات المحدودة والعقارية و لكن في إطار أحكام قانونية خاصة بها.
و هذه هي القوانيين الخاصة :
- قانون البترول التركي رقم 6491 .
- قانون تشجيع السياحة رقم 2634 .
- قانون المناطق الصناعية رقم 4737 .
بالنسبة للشركات الاعتبارية الأجنبية التي تعمل خارج نطاق العمل التجاري كالجمعيات والأوقاف لا يمكنها التملك ولا إنشاء حقوق عينية محدودة لصالحها.
التملك في تركيا بالنسبة للشركات ذات رأس المال الأجنبي وكيفية فتح شركة في تركيا
تم تنظيم شراء العقارات ( التملك ) بالنسبة للشركات ذات رأس المال الأجنبي للشخصية الاعتبارية والمؤسسة في تركيا والتي تملك الصلاحية في تعيين أو عزل غالبية مدراء مجلس الإدارة الذين ليس لهم نسبة من هذه الأسهم أو الذين يناصفوهم بالأسهم أو الذين يملكون 50 % و أكثر و ذلك وفقا للائحة التنفيذية الخاصة بحيازة الممتلكات العقارية والحقوق العينية المحدودة للشركات و الشركات المشتركة معها وذلك في إطار المادة ال36 لقانون السجل العقاري رقم 2644 " الصادر بتاريخ 16/08/2012.
حسب المادة 35 من قانون التملك العقاري يلتزم الأفراد الأجانب أو الشركات الأجنبية المؤسسة حسب قوانين بلادهم أن يقوموا بتقديم المشاريع التي سيتم تطويرها علي الأراضي الفارغة غير المبنية التي تم شراؤها من قبل الوزارات المعنية خلال عامين من تاريخ الشراء و ذلك لغرض الحصول علي الموافقة من هذه الوزارات و حسب التعميم المرقم 1734 لوزارة البيئة و التمدن الحضاري أنه في حالة ورود الموافقات الخاصة بالمشاريع التي سيتم تطويرها علي الأراضي الفارغة الغير المبنية الي مديرية دائرة العقارات فإنه يلزم الإعلام في بيانات السجل العقاري بالشكل التالي (تم الموافقة علي المشروع من قبل الوزارة التاريخ اليوم الخ ...)
في حال عدم الإعلام عن المشاريع المعتمدة او عدم الانتهاء منها في غضون عامين فإن الوحدات الإدارية المحلية التابعة لوزارة المالية ستقوم بمكاتبة دائرة العقارات بخصوص تصفية العقار ويكون ذلك بعد عامين من تاريخ التملك.
ختاما: هل يحق للأجنبي بيع العقار الذي تملكه والتصرف فيه؟
يحق للأجنبي الذي اشترى عقارا في تركيا السماح لعائلته ولكل من يرغب باستخدام الشقق التي يملكها، وفي حال رغبته يمكنه أيضاً تنفيذ عقد إيجار بينه كمالك للشقة وبين شخص آخر كمستأجر لهذا الشقة, وبذلك بحسب تصريحات خاصة لوكالة نيو ترك بوست أدلى بها د. مصطفى كوكسو كبير مستشاري وكالة دعم وتشجيع الاستثمار في تركيا التابعة لمجلس الوزراء التركي.
ويمكن له أيضا-الأجنبي الذي يملك عقارا في تركيا- التصرف بعقاراته وبيوته التي يملكها بأي شكل كما يريد كما هو الحال في عقاراته التي يملكها في بلده الأصلي.
وأشار كوكسو إلى عدم صحة ما تم تناقله من تحصيل الدولة ل 35% من قيمة العقار عند بيعه, بقوله: " هذا الشيء غير صحيح أبداً، والصحيح أن النظام الضريبي في تركيا يطبق على الربح فقط وليس على قيمة العقار حسب شرائح معروفة وواضحة، إضافة إلى أن تركيا تعفي المستثمر الأجنبي من الضريبة على هذا الربح في حال استمر مالكاً لهذه العقار لمدة خمس سنوات فيقوم ببيعه ويقبض قيمة العقار والربح بدون أن يدفع أي ضريبة".
تعرف على | تصريحات كبير مستشاري الاستثمار بمجلس الوزراء التركي
تعرف أيضاً | على قانون التوريث لمالك العقار في تركيا
تعرف أيضاً | على كيفية إنشاء شركة أجنبية في تركيا
