تعديلات طابو تركيا 2025 تضبط الملكيةوتُقيّد معاملات العقارات

أنقرة – نوفمبر 2025
بدت سنة 2025 بوعد جديد لسوق العقارات في تركيا، حيث شهد نظام السجل العقاري ("الطابو") وعقود الملكية تغييرات جوهرية في التشريعات والإجراءات. التعديلات تُغطي جوانب متعددة من تسجيل العقارات، تحويل الملكية، الأوراق المطلوبة، معالجة أراضي “2B” (الأراضي التي فقدت صفة الغابة) وإجراءات الهوية الإلكترونية. بات لزامًا على الجميع—المشترين البسطاء والمستثمرين الأجانب—أن يكونوا على دراية بهذه المستجدات لتجنّب الأخطاء أو التأخيرات في المعاملات العقارية.

خلفية التعديلات

تركيا لطالما واجهت تحديات في سجل الملكية: أراضٍ غير مسجّلة أو رسمياً ممهّدة، معاملات بيع-شراء تقليدية غير منظمة، وعدد كبير من الأراضي من مصفوفة “2B” التي كانت تُستخدم فعلياً دون طابو قانوني. في هذا السياق، دخلت الحكومة في محاولة لتقوية هيكل الملكية العقارية، وتعزيز الشفافية، وتقليل المخاطر القانونية للمشترين، خصوصًا في ظلّ ارتفاع دور المستثمر الأجنبي والعقارات السياحية.

أبرز التعديلات التشريعية والإجرائية

1. منح طابو لأراضي “2B”

أعلنت وزارة البيئة والتخطيط العمراني في 21 مايو 2025 أن نحو خمسة ملايين شخص سيحصلون على طابو لأراضي “2B” التي فقدت صفة الغابة، بعد أعمال مسح وتحديد خلال العام. هذا الإجراء يسعى إلى تقييد استخدامات هذه الأراضي وإدخالها ضمن السجل القانوني، بدلاً من كونها أرضاً مستخدمة بدون ملكية رسمية.
الخطوة تتضمن: حصر الأراضي، تحديد المستخدمين، إجراء تحويلات الملكية، وإصدار طابو باسم المستخدم الفعلي. الحكومة حدّدت نهاية العام كموعد لاستكمال أعمال التحديد

2. هوية chip-li إلزامية في معاملات الطابو

ابتداءً من 1 يناير 2025 أصبح إجراء التسجيلات العقارية والمعاملات في مكتب الطابو يتطلّب بطاقة هوية “chipped” (بطاقة ذكية) بدلاً من البطاقة القديمة. الهدف: رفع مستوى الأمان، التحقق من هوية صاحب الطلب بدقة، وربط بيانات الممتلكات بمنظومة الدولة الرقمية.
هذا التغيير يعني أنّ من لم يجدد بطاقته إلى البطاقة الذكية لا يمكنه إجراء تسجيل ملكية أو نقل ملكية.

3. تعديل على لائحة «تنظيم الأراضي والقطع»

في 11 سبتمبر 2025 نشرت الجريدة الرسمية “العدد 33014” تغييرات على “لائحة تنظيم الأراضي والقطع” (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yönetmeliği) الخاصة بعمليات تقسيم القطع (parselasyon)، نقل حقوق البناء، التبادل، والتعويضات
من أبرز البنود:

تعريف جديد لمفهوم “إعلان توزيع” (askı dağıtım cetveli) يتضمّن البيانات الإلكترونية المنشورة.

إمكانية نقل حقوق البناء (imar hakkı aktarımı) من أراضٍ ذات استخدام عام إلى أراضٍ أخرى.

تسهيل تسجيل الطرق المغلقة أو المملوكة للهيئة الوطنية باسم البلدية أو الخزينة بدلاً من التأخير القانوني.
هذه الإجراءات تدعم تنظيم استخدام الأراضي، وتسهّل الحصول على طابو في مشاريع التحوّل العمراني والمناطق الجديدة.

4. التعديلات الضريبية وتحفيز تسجيل الملكيات

ضمن حزمة «تعديلات الضرائب الكبرى» التي وافق عليها البرلمان في أكتوبر 2025، تم تعديل أحكام متعلقة بـ طابو والتحقق من قيمة الممتلكات المُباعة.من هذه التعديلات:

رفع نسبة غرامة عدم مصداقية قيمة البيع المُعلَن أثناء تسجيل الطابو من 25% إلى مضاعفة (أو “أضعاف المضاعفة”) إذا تم البيع بقيمة أقل من القيمة السوقية.

إلزام الأطراف بخدمة “نظام الإعلان الإلكتروني العقاري” عبر e-Devlet لتسجيل معاملات البيع-شراء وتوثيقها إلكترونيًا، ما يعزز الشفافية ويقلّل التهرب.

تحفيز تسجيل الملكيات وتحديثها، خصوصًا في المناطق التي شهدت تحويلات ملكية غير رسمية.

5. تداعيات قانونية للمشترين والمستثمرين

هذه التغييرات سيكون لها أثر ملموس على مختلف الفئات:

المشترون المحليون سيُطلب منهم التأكد من أن العقار مُسجَّل طابو وأن الهوية مُحدّثة، وإلا قد يُواجهون تأخيرات أو رفض لإتمام المعاملة.

المستثمرون الأجانب أو المشترون من خارج تركيا: ضرورة مراجعة أن العقار ليس ضمن أراضي “2B” أو أراضٍ غير مسجلة، وإلا قد تكون هناك مخاطر قانونية لاحقة عند نقل الملكية.

الوسطاء العقاريون والمطورون سيواجهون متطلبات إضافية في التوثيق، الترخيص، وربط مراجعة الشروط الضريبية مع تقييم القيمة.

الخلفية: لماذا الآن؟

زيادة عدد المعاملات العقارية، ارتفاع الأسعار، وارتفاع عدد المستثمرين الأجانب خصوصًا في المدن الساحلية دفع السلطات التركية إلى تحديث نظام الطابو. كما أنّ البنية التحتية الرقمية (مثل e-Devlet) أصبحت جاهزة لاستيعاب التعديلات، مما سمح للدولة بإدخال تغييرات بسرعة أكبر مما كان ممكنًا في الماضي.

التحليل والتوقعات

من المرجّح أن تؤدي هذه التعديلات إلى:

تباطؤ بسيط في بعض المعاملات العقارية إلى حين التكيّف مع المتطلبات الجديدة،

انخفاض محتمل في المضاربات العقارية غير المسجّلة،

تعزيز ثقة المستهلكين والمستثمرين في سوق الطابو التركي، ما قد يشجّع على استثمارات أطول أمداً.
لكن التحدي يكمن في التطبيق المحلي، خصوصًا في المناطق الريفية أو التي لديها سجلات ملكية معقّدة.